地价回暖“地王”急创新高老“地王”忙着解套　

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月17 日大河报

[摘要] 市场之变幻犹如南国天气，东边日出西边雨，料想不到回暖如此之快，如此之久。近期连续出让的３幅地块，又都出现了火热的竞争局面。宝城２６区地块更是实现了６４００元／平方米的高价，直追曾经的宝安“地王”；福田爱华路地块更是以楼面价１５０００多元／平方米刷新了曾经的深圳“地王”！

市场之变幻犹如南国天气，东边日出西边雨，料想不到回暖如此之快，如此之久。近期连续出让的３幅地块，又都出现了火热的竞争局面。宝城２６区地块更是实现了６４００元／平方米的高价，直追曾经的宝安“地王”；福田爱华路地块更是以楼面价１５０００多元／平方米刷新了曾经的深圳“地王”！

“地王”再现，自然又会勾起人们对过去“地王”的回忆。去年４月份，有调查显示，五块“地王”基本上都面临着巨额亏损。

一年之后的今天，随着房价上涨、卖地火热，这些天价地又将如何？它们像那些负资产房主一样“解套”了吗？我们再次兵分三路实地调查，并将调查对象扩大到“八大地王”。在测算方式上，我们将各地王的楼面地价修正为更为科学的可售楼面地价，参照去年底的市场水平来推算其当时的亏损程度，并依照如今的市场水平来推算其可能出现的新变化。

经过测算，我们将深圳２００７年之前出现的“地王”由原来的５个，扩大到了８个，依照去年底的市场水平，这些“地王”尽数亏损，而如今，大概过半能够解套，但依然面临着比较巨大的成本压力。

“去年都亏得胆疼”

八大“地王”中，和黄和中海的地块仍没有动工，万科金域东郡、振业峦山谷已经开售，其余的都已经动工，金地上塘道、天健时尚空间等预计在今年发售。

这些项目在去年，要么亏损，要么停工，要么申请延迟。最贵的可能也是亏损最多的是天健时尚名苑，其可售楼面价为１３２１７元／平方米，业界预测其售价要在１．８万元／平方米以上才能赚钱，但去年底其周边二手房跌到１．１万元／平方米。可能在今年８月份发售的金地上塘道可售楼面价接近７０００元／平方米，每平方米卖不到１万元以上就得亏，但在去年底市场价只能卖到８５００~９０００元／平方米，迫使金地去年对该项目增加近２．５亿元的跌价准备。

其他的几个项目也都如出一辙，建安成本基本都亏掉，中海的地块楼面价接近６０００元／平方米，但其去年开始销售的中海康城国际７０００元／平方米不到，所以采取了延迟开发；天健时尚空间可售楼面价７６８０元／平方米，但去年宝安中心区房价跌到９０００~１００００元／平方米，其不得已也申请了延期１年竣工。

这些惨烈的遭遇，使得操盘手们倍感压力。一个当年拿了“地王”的开发商销售经理说“都亏得胆疼”。

今年过半能保本

但随着去年底的市场好转，到目前为止，不仅是房价出现了１５％~２０％的上涨，而且土地估值也出现了上升，全国各城市“地王”又频频出现。得益于市场回暖，深圳的八大“地王”也开始出现分化。

据调查，在目前以及短期可预期的市场水平中，八大“地王”已经至少有４个可以摆脱亏损境地，分别是万科金域东郡、天健时尚空间、深业东城国际、金地上塘道等。天健时尚空间目前市场价回到１．２万元／平方米，已可略略打平；深业东城国际实现７０００元／平方米保本价也没有问题。

余下的项目虽未完全摆脱亏损，但也出现了明显的减少，比如天健时尚名苑、中海康城国际，前者可售楼面价虽然有爱华路地块的支撑，但要保本还需下番工夫；后者目前区域价格也尚未回到能令其保本的９０００元／平方米以上。减少最少的则是和黄盈峰翠堤，按目前市场价，深圳中原地产二级市场总经理玉家雄预测，和黄１年后卖房非别墅单位也很难实现１万元／平方米以上的价格。

业内提醒切勿重蹈覆辙

虽然目前市场回暖迹象明显，而且后市看多者较多，但仍有观察人士警告，市场如今又已经回到了泡沫状态，开发商应吸取八大“地王”之教训，不要重蹈覆辙。

从记者采访来看，目前开发商对后市看多已经较为明显，万科、招商、金地三大巨头的经理人在不同场合均向记者表示，市场回暖还会持续一段时间。而且，这些公司目前又已经开始在全国各地频频出手，抄底拿地。

但在上一轮泡沫中全身而退的资深投资客邹建民则高度看空，认为深圳目前房价仍是高度泡沫，现在是出货而不是抄底时机。他称，开发商不应过度乐观，在这个时候盲目提价，以及大肆拿地，那样的结果只能是死得更快。

而且，从本报这次的调查中也能看到，虽然有过半地块已经可以“保本”，但是仍然都处于比较脆弱的“临界点”，像天健时尚空间、金地上塘道回升最快的项目，如今也不过是仅仅处于保本的阶段，谈到为股东赚钱，可能还需要开发商在成本控制和产品营销上下工夫。有楼市观察人士告诫，目前经济大局不稳，下半年局势不明，开发商应吸取八大“地王”的教训，不要急于抄底，加剧泡沫。一旦市场再度冷却，上述的八大“地王”以及新出现的“地王”，可能又都会陷入２００８年的“负资产”境地。