珠三角工业厂房调查：东莞工业地产市场遭遇拐点

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月17 日搜房博客

[摘要] 经过30年外向型经济的发展，珠三角的社会结构和利益分配体制已渐渐趋于固定，特别在那些厂房、工业园密集的村镇，随着大量外商投资和外来劳工的涌入，许多本地居民不由自主地介入到物业领域，衍生出庞大的“厂房经济”市场和农村食利阶层。在东莞本地居民的收入结构中，租金收入就占了50%以上。

东莞村镇厂房空置率最高达30%

伴随着东莞大批劳动密集型企业倒闭，东莞市场对村镇厂房的需求跌至谷底，东莞成了厂房经济的“重灾区”。2008年东莞工业物业均价从往年的10～12元(每平方米)跌至7～9元(每平方米)，空置量也达到历史新高。据昊信联行的统计数据，截至2008年11月底，东莞空置厂房物业面积达到3800万平方米，空置率在20%以上，其中一些聚集大量制造业的村镇空置率高达30%，例如常平、大岭山、大朗、东坑等镇的厂房空置面积都超过150万平方米。

厂房空置严重，其中又以1000平方米以上的大型厂房尤其难租。程万航告诉记者：“有个相熟的业主在2008年新建了6500平方米的厂房，外观很漂亮，设计、格局各方面都很新颖，按照惯例这种类型的盘是非常好租的，半年内绝对可以租出去，并且租金都在10块(每平方米)以上。但是由于一直无人问津，业主把租金下降到7块钱(每平方米)，因为2007年建筑材料等原材料的涨价，这个价钱已经是业主能够赢利的边缘。现在已经一年半过去了，仍然空在那里，不仅没有租金收入，厂房的电线等设备还经常被盗，为此还要专门聘请保安来看管。”

在常平镇中心马路旁的一座大型厂房里，记者看到厂房墙体剥落，杂草丛生，在宿舍区的空地前，一片密密麻麻的芦苇长得比人还高。厂区墙外是常平镇车流量最大的马路之一，墙内则仿佛一座死寂的空城。

程万航告诉记者，该厂房的厂区面积共6000平方米，宿舍面积达1万平方米，是典型的劳动密集型企业的配置。“现在受到金融危机影响，劳动密集型企业很难做，相信很少人会在现在逆市而行。这里已经空置了四年，我也不知道还会继续空几年”。据看守厂房的保安介绍，2008年一整年都没有人来这里看盘。

业主：从中介勿扰到佣金加倍

在东莞厂房的业主中，本地居民、村委占了70%，而在过去几十年来，坐地收租早已成为东莞农民普遍的生存方式。2007年东莞全市的出租屋税就高达5000万元。厂房、民房的租金收入一度使得东莞城乡人均收入高居全国第一。对于他们来说，眼下大量无人问津的厂房带来的是对原有发展模式的挑战和生存的压力。

于是，不少村委会在用他们能够想到的各种办法对厂房进行“升级”。很多村镇的自盖厂房凌乱简陋，甚至有消防隐患，现在不仅自发改造环境，还不忘完善配套设施，例如重新装修、安装配电房、加装电梯等等。

面对不景气的租赁市场，村委还面临一个两难的尴尬：是否降低求租条件。由于厂房经济的特殊性，一旦企业卷款逃跑，留下的债务和欠薪往往都要由厂房所有方来承担。除了合俊事件由镇政府出面垫付工人工资，珠三角的“惯例”是由村委会、房东或社区股份公司垫付企业老板“走佬”后的工人工资。据《凤凰周刊》报道，去年6月东莞东城台企永合兴手袋厂老板恶意欠薪逃逸，房东在自己还被欠租金、税费、电费、管理费的情况下，向亲朋好友借款数十万元垫付30多名工人的工资。因此厂房业主向来对进驻企业的固定资产有一定的要求，轻资产型的企业则被要求缴纳多倍的押金。以一个月租4万元的厂房为例，通常情况下只需缴纳两个月的租金作为押金，而轻资产型企业则需缴纳30万～50万元。而现在眼看着厂房长期空置，业主忍受着断租之痛也不敢轻易降低标准，原因就是现在企业资金链紧张，信用风险更大。

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