需求旺盛上海办公楼市场“出售”热“租赁”冷

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月16 日林劲榆新闻晨报

[摘要] 一方面是楼市回暖后带动的投资热，另一方面是宏观经济环境导致的租赁需求下降，上海办公楼市场呈现售热租冷的格局。沪上多家房地产市场研究机构的统计显示，5月份，上海办公楼市场投资需求旺盛，成交量继续上升，但是租赁市场却明显不景气，空置率创下历史新高。

一方面是楼市回暖后带动的投资热，另一方面是宏观经济环境导致的租赁需求下降，上海办公楼市场呈现售热租冷的格局。沪上多家房地产市场研究机构的统计显示，5月份，上海办公楼市场投资需求旺盛，成交量继续上升，但是租赁市场却明显不景气，空置率创下历史新高。

办公楼与住宅价格形成倒挂

上海华燕市场研究中心的最新研究报告显示，5月份，上海办公楼成交量随着整体楼市呈上升态势，高达17.37万平方米，环比上扬38.85%，同比上升5.91%，并且这已经连续第四个月成交量实现上扬。5月份，全市办公楼供应量达9.20万平方米，环比上升126.60%，与去年同期相比也有16.16%的上扬。但办公楼成交价格下降，5月，办公楼的总体成交均价为13189元/平方米，较4月下滑了10.09%。

目前办公楼的价格低于板块内的住宅均价已成为当前市场上的普遍现像，从松江区的情况来看，珠江假日广场的成交均价为7152元/平方米，而5月泗泾板块的住宅成交均价为7230元/平方米。从浦东的情况来看，位于金桥板块的办公楼产品禹洲燕海国际大厦，5月的成交均价为13338元/平方米，而金桥板块的住宅明显高出此价格，如证大家园四期本月的成交均价为15940元/平方米。上海华燕有关分析人士表示，办公楼与住宅价格的倒挂，也从一个侧面反映出目前的办公楼产品所具有的投资价值并不高。

宏观经济低迷，办公楼市场受制

根据高力国际的分析报告，一季度上海办公楼空置率创下2005年以来的新高，达到12.3%，较去年四季度环比上升2%。戴德梁行更是预测明年空置率或将高达30%。租金方面也继续呈现下滑现象，一季度7.6元/平方米/天的整体市场平均租金较去年同期下滑了18.2％，这一降幅成为自2005年以来最高。

一季度外资企业的发展速度在减缓。中国国家工商行政管理总局发布的《2009年一季度全国市场主体发展报告》称，一季度在中国新注册的外资企业以及投资额都出现不同幅度的下滑。一季度在华新登记外商投资法人企业1．1万户，与上年同期相比下降40．63％；投资总额266.79亿美元，同比下降45.94％；注册资本167．96亿美元，同比下降48.53％。内资方面也发展平缓，报告显示今年一季度，全国企业实有户数增长0.03％，注册资本（金）增长2.56％。

上海华燕有关分析人士表示，宏观经济环境的低迷对办公楼市场发展前景有所制约，从实际的办公楼市场来看，那些以办公为主要功能的办公楼的销售明显弱于当前市场上的其他细分市场产品，所以还需谨慎看待未来的办公楼市场。