http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月8 日 搜房网
几乎不约而同,近期公布融资计划的众多房企,均把筹资意图指向了购地。
据已公开的报道,近期拟筹资购地的一线房企中,万科、保利、首开、复地、华润置地、富力、合生创展、华业、SOHO中国等公司,均明确表露拿地意向。
众多房企集中拿地的背后,究竟是代表真实需求的“自然进货”,还是出于对通胀的恐慌而采取的资产保值防御手段？一时间,对土地走势的研判,市场意见出现分歧。
募集资金大都指向拿地
在表明融资拿地意图的房企中,以合生创展和华润置地最受关注。
6月4日,香港市场消息称,合生创展正在寻求通过发售1.2亿股新股,以筹集最高达2.16亿美元的资金。业内人士分析,合生创展此番融资举措,明显与购地有关。该公司行政总裁陈长缨不久前就曾表示:“公司对于去年初流标的北京广渠路15号地很感兴趣,如无意外,公司肯定会参与。”
长期跟踪该地块的某土地分析师向本报记者透露:合生创展目前已经拿到该地块标书。此前广渠门外10号地的竞拍现场,盛传合生意欲参与竞价,但其最终并未出现在现场。该分析师表示“合生意在体量更大的15号地”。
而曾经在土地市场一贯走“内部孵化”路线的华润置地,近期在公开市场上竞标拍地动作明显。继不久前斩获合肥一块大体量地块后,华润置地又抛出配售3亿股、融资42.4亿港元的吸金计划,用于添置土地储备和日后企业的运营资金。一时间被媒体形容为“地荒重现”。
据一家媒体所做的不完全统计:近期包括华润置地、龙湖地产、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)等在内的10余家大型房企已经或计划融资总额近540亿元,融资方式包括股票增发、发行企业债、贷款(包括银行授信)等,这些募集资金大都指向购地计划。
虽然此前监管部门曾对上市公司募集资金使用投向有明确限制,禁止其直接用于圈地,但业内人士指出,在现实操作中,一些房企总能凭借所谓的“财务技巧”越过这条红线。
据北京高峰宏道投资顾问有限公司总经理曹晓东观察,目前大房企在北京土地市场表现得非常活跃,“几乎所有在北京开发项目的上市房企都在找地”。
这其中,以央企表现最为活跃。易居中国·克而瑞（中国）信息技术有限公司研究中心总监陈啸天对本报记者表示:“央企在土地获取上具有独特优势,再加上它们今年1～4月的销售收入都不错,比如保利达到105亿元,中海达到128亿元,这些开发商在拿地的资金来源上没有压力。”
一种普遍的意见认为,之所以会出现当前房企融资拿地成风的局面,与楼市的回暖关系密切。
但北京住总集团董事长张贵林在接受本报专访时则认为,对“时机”的把握才是当前房企集中拿地的关键。住总集团近期在全国各地拿地近千亩,用张贵林的话说:“逆市拿地才是最好的时机。”
“流动性”圈地隐现
就土地供应层面而言,“圈地”热潮的再度出现也同样具备了现实条件。近期市场迹象表明,以京、沪、穗为代表的土地市场升温态势明显。
5月底,北京广渠门外10号地的“疯狂”出让,令本已蓄势待发的京城土地市场达到沸点。多轮竞价、超高溢价等久违场面屡屡出现。北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾还表示,“6月份将完成全年供地计划的60%以上,到9月份完成绝大部分供地计划。”
果然,在北京土地整理储备中心网站上沉寂许久的地块纷纷被列到入市日程表之中。如北京市CBD核心区的一期NE19-1a地块,建筑面积达32.7万平方米,绝佳地理位置使其自然成为众开发商虎视眈眈的目标。而此前流标的“地王”项目,CBD最后一幅住宅用地广渠路15号地,也已经确定在6月18日入市。
土地热潮席卷的不仅仅是一线城市,天津、武汉、杭州、合肥等地的土地市场也在急剧升温。在6月4日武汉市土地交易中心举办的今年第4次土地拍卖会上,10宗地全部顺利成交,690亩成交总金额29.268亿元,是近两年来武汉市规模最大的一次土地交易。
但地方政府的力推,以及企业对“回暖”和“抄底”的信心坚定,就是近期房企集中拿地的全部动因吗？这显然不能令所有市场人士赞同。
一部分金融从业者认为:近期房企踊跃拿地,实质上是因为担忧未来出现通货膨胀,使手里的流动资金贬值。在扩大投资、新增供应均前途未卜的情况下,购地储值不失为合理的投资策略。
但易居中国地产研究院综合研究部部长杨红旭并不认同开发商为防通胀而以土地保值的说法。他表示,2007年出现的流动性过剩导致的“圈地潮”,如今已不具备重来的基础。他断言,“现在企业拿地绝大部分都是真实需求”。
高策地产董事长李国平也认为,目前土地市场的升温,只是积累的需求同时释放。“很多企业出现了没米下锅的状况,有饥饿感。”他表示,之前很多企业的发展节奏被破坏了,而目前是秩序的重整。“目前土地价格不高,政府又有许多优惠政策,开发商资金回笼后自然要继续拿地。”
但他也有另一种担心,土地市场急剧升温的同时,真实的需求却被掩盖了。
相关部门当然也注意到了土地市场出现的变化。继2007年之后,北京市统计局再次启动一项针对全市3000家房地产企业的摸底调查,重点是了解其土地开发利用情况、未竣工项目的进展、以及未来拿地需求。
“以需定供。”李国平认为政府此举意在调控土地总量。在他看来,北京已经批出去的土地尚需3年的时间消化,因此,“企业缺地并不代表市场缺地”。
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