2009 年1-4月京沪深别墅市场研究报告

-中国房地产指数系统副主任陈晟

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月4 日中国指数研究院（华东）

陈晟：今天非常高兴来了很多老朋友，包括媒体朋友和开发商的朋友。刚才黄院长已经非常详细把中国房地产市场走势情况，给大家做了非常详细的介绍。接着下面，我想我们会集中的就我们分物业类型——别墅物业，把最近研究成果跟大家分享。同时下面还有很多精彩的对话，我相信会有更多的资讯传达给大家。

既然做指数，一定要讲数据，可能会枯燥一点，我尽量把它讲得不枯燥一点。我讲的内容大概几个部分：首先看看北京、深圳、上海别墅指数走势情况。

我们可以看到09年1—4月份京、沪、深三地别墅指数都呈小幅度上升的态势。可以看到上海别墅指数最高，北京甚至低于深圳，这是整个指数情况。北京的别墅市场1—4月份呈波动性的变化，整个成交回落到14000均价，接近于07年年终的水平。涨幅也表现不同的区域，城南、京石等等，降幅比较明显是怀柔。北京累计新增别墅780套，新增22.9万平方米，同比去年下降22.6%。北京别墅成交进行了大幅度反弹，同比、环比增幅都非常明显，相关的数据可以体现出来。

别墅市场不同城市的需求，状况不一样，等一下各位嘉宾也会就我们的需求、客户特征简单地做一些分析。成交单价集中在10000万到13000万，成交量47%，成交的套价在300到500万之间。面积的特点是200—300，300—400，这是我们消费者投票做出的结论。

受成交结构影响，别墅的市场价格回落了，市场表现为供过于求，我说的是1—4月份供求差距趋于缓和，但是是供过于求。经济型别墅成为市场成交的主力。

再回到上海，1—4月份上海别墅市场表现呈现了先落后扬的走势，经济型别墅成交活跃，拉低整体成交均价。这是1—4月份上海联列成交比重达到61%，08年同期该比例仅为40%。整个区域价格都出现了下滑，浦东、松江、青浦的价格下降幅度超过了15%，当然这和成交结构有关系。

整个别墅供应与去年同期基本持平，呈现明显的季节性变化特征。1—4月份上海别墅新增供应2165套、51.68万平方米，与去年同期相比，别墅供应套数增加了1.36%。成交量逐月走高，3—4月份进入交易小高峰，成交累计销售了2350套，包括相关的存量，大幅度增长了52%和35%。别墅3—4月份进入小高峰期成交量达到了681套和1033套，环比增长86%和51%。1—4月份别墅供求集中于传统别墅区，市场表现均衡，主要集中在松江和青浦两大区域，总量占到了69%。闵行和浦东新区成交结构比较好，但是还有个别市中心的变化，这都是存量，比如说普陀区成交突然有所增加。

跟刚才北京的比较一样，产品的特征是10000到13000万，占成交量的32%左右，成交套价是3000万元以下，套型是200—300。别墅成交价格普遍出现下滑，跟结构有关系。再加上现在浦东新区跟南汇合并以后，未来的格局会不会出现变化，不知道交易中心的数据统计什么时候出现变化，不知道，到时候我相信别墅传统供应格局也有变化。供求失衡情况开始扭转，销供比四月达到了1.59%，呈现了供不应求，跟北京市场不一样，市场已经开始趋缓压力，已经区域缓和。

再简单介绍一下深圳的情况，深圳累计销供比是1.08，比较平衡。成交集中在2000到30000万平米左右。供应套数较去年同期增长了将近3倍，同比增长了近1.5倍，单月成交套数创了07年来的新高。

我们再看看1—4月份京、沪、深别墅市场的比较。深圳最高、上海居中、北京略低。房价的走势上海四月份攀升、北京、深圳环比都有下降，基本上处于小幅度波动的情况。供销比情况，北京、深圳起伏比较大，深圳销供比达到4.88%，上海销供比略高于深圳。基本上供应需求都集中于局部的区域，我刚刚提到了北京的顺义、同洲、昌平，上海松江、青浦，深圳龙岗区。

刚才我就整个别墅市场进行了分析。刚刚主持人也提到了，最近我们一直在做别墅的研究，我们消费者的确也很困惑，一下数据告诉他存量只有四个月，赶紧买，告诉他外部经济形势还没有见底，能不能买，等等，大家吃不准。我觉得我们中房指数，我们到了上海，乃至周边很多项目，我们对它进行一条评价体系，我们按照市场、项目包括企业特征做了分析和判断。包括在座很多开发商的项目我们都做了现场，仔细了解了项目，也做了相关的公式，包括大家觉得很神秘的楼盘，比如说卖9000万一栋的房子在哪，还有一些岛屿的项目在哪，我们仔细做了现场的访谈和研究，我们对他也做了基本的评价。

这是我们对这些高端别墅和其它的别墅做了相关的名单，这些名单大家手上也都有，我们也把在座的诸位也当做专家，希望你们对这些项目作出相关的评价。我们从20个或者更多的里边进行挑选。包括近期看整个世茂佘山、华洲君庭等等，我们看了一下，我们开发商做得还是非常用心的。还有一些特色别墅，宜居别墅，可能是混在一起的，但是交通非常好，买进去就可以住的，总价也比较低的，我们也做了相关的分析。之后我们会在全国的场合对这些项目进行介绍。

这是我们别墅指数的情况，大家知道它的历史是03年开始的，首先在上海发布，然后7月份在北京发布。这是我们别墅指数的变化和计算公式、方法和方式。我就简单地给大家介绍到这，谢谢大家。