分析师称降低住宅地产资本金难刺激房地产投资

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月1 日徐斌证券时报

[摘要] 市场期待的固定资产投资项目资本金比例调整,5月27日正式公布了调整结果。经过此次调整,电解铝项目的最低资本金比例上调为40%;钢铁、水泥项目则继续分别维持40%和35%的高位。同时,煤炭、机场、港口、沿海及内河航运等项目的最低资本金比例调低为30%。

市场期待的固定资产投资项目资本金比例调整,5月27日正式公布了调整结果。经过此次调整,电解铝项目的最低资本金比例上调为40%;钢铁、水泥项目则继续分别维持40%和35%的高位。同时,煤炭、机场、港口、沿海及内河航运等项目的最低资本金比例调低为30%。自1996年资本金比例制度建立以来,房地产项目的资本金比例首次调低。其中,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

住宅地产项目资本金比例下降幅度之大远远超乎市场预期。这背后反映了什么?这说明政府已经下定决心启动住宅消费以刺激经济繁荣。因为房地产业涉及到上下游将近50个相关行业,对经济有巨大的拉动作用。更重要的是,去年11月份至今的地产“小阳春”说明,城市住宅需求还是非常旺盛。可以说,住宅房地产需求,压根儿不需要刺激,高房价反映出来的供需矛盾,本身已经成为社会重大问题。现在的关键是增加供给,这样才能既达到平抑房价满足广大老百姓的需求,同时又能拉动经济增长。这一点,在1998年亚洲金融危机之后的中国经济中已经得到印证。当时,中国经济虽然进入通缩时代,但依然保持7%左右高速增长的奥秘,就在于货币化分房启动房地产需求和投资。

那么降低住宅地产行业的资本金比例,就能起到增多城市住宅供给的作用吗?回答是:不一定,这还需要其他条件的配合。

因为降低投资项目资本金比例的政策,本质上和降低基准利率、存款准备金率一样,是一种信用扩张政策。它等同于提高企业财务杠杆,有点类似于降低期货投机中保证金比例的意思。这意味着,在同样多的资本条件下,住宅地产业可以比其他行业贷到更多的款项。因此,社会资源就能更多配置到地产行业中去。

但这需要相应的前提。首先必须是住宅库存出清完毕,旺盛的需求仍然存在,这样才能导致住宅地产商全面开工,否则即使政府给政策,企业也因为悲观预期而缩小投资。

其次是住宅地产的主要投入要素——土地的供应依然是地方政府垄断。目前虽然有龙头住宅地产公司开始拿地、扩大投资的迹象,但就从整个行业来说,仍然是悲观预期较多。因此,在未走出复苏、房价稳定上升之前,地产商估计还是小心翼翼的为多,降低资本金比例的效果未必立即彰显。

再次,就算地产回暖、高房价再次刺激地产商加大投资以增多住宅供给,但房地产商财务杠杆增大得来的信贷资金,最终还是会流进地方财政的腰包。因为地方政府还会像以前那样有意控制土地供应节奏,以维持高地价收益。房子不可能建在空中,土地供给不增多,钱就是再多,住宅供给还是有限。因此,政府让资金流进房地产行业没错,但土地产权问题不解决,还是地方政府垄断土地一级市场,钱还是不能转化为现实生产力,最终只能转化为政府财政的额外收益。

根据国际经验,一国城镇化率突破28%之后,将进入加速阶段,最后在70%附近才稳定下来。中国目前城镇化率不过45%,这意味着未来一段时间内,人口向城镇集中的步伐不会慢下来,城镇住宅需求小不了。中国城镇化目前表现和欧盟国家一样:都是以大城市为“点”向外扩张,同时,农村地区人口和财富向城市群成“片”集中。这个过程,需要城市政府增多城市核心区和郊区的地铁、高速公路等基础设施的投入,尤其是郊区建设用地的供应。这就不仅需要大量的钱,而且还需要土地产权的明晰以及土地市场的建设。从长期来看,后者更为重要!

提振地产业以满足居民住宅需求,并且以此拉动中国经济的思路是正确的。但光是引导信贷资金流入比例,显然是不够的,而且是危险的。在土地供应以及农村建设用地、宅基地流转政策不配套的情况下,住宅地产业资本金比例降低的结果,很可能只是“地王”不断刷新纪录,但住宅供给依然不旺的局面。

(徐斌作者为安邦咨询公司分析师)