http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月26 日 搜房网博客
能否读懂大趋势，是地产开发商非常重要的一种“企业能力”。利用全国房地产经理人联盟(重庆)成立暨“地产创造城市价值”高峰论坛的机会，我把对重庆地产现象进行的解读，以“中国地产进入重庆时间”为主题发言，以下是在现场的发言：
我认为，从2009开始，中国地产已经进入“重庆时间”。有六个观点：
一、中国房地产还有16年好时光；
二、1997年的上海，现在的重庆；
三、重庆，启动中国房地产第四个周期；
四、“三老智慧”成就重庆地产
五、重庆房子，在中国最具投资价值
六、“渝派地产”崛起中国，有“三张牌”
对六个观点的具体阐述、解读如下：
第一个观点：中国房地产还有16年的好时光
试图从区域经济和城市化理论的角度，以及多年对中国地产的理解，解读重庆的地产现象。
这次“中国房地产还有16年的好时光”是按城市化率规律计算出来的：从纳瑟姆曲线（表一）计算中国地产的好时光，这张图是这样的，历史告诉我们，城市化过程中和房地产的发展过程是相吻合的，纳瑟姆曲线有这样的规律：城市化率从零到30%往往到经过一千年的时间； 一旦进入到30%—70%往往只需要一百年时间；到了70%的就开始缓慢发展，到了80%的时候就固化了，就是20%的农村人口不再愿意变成城市人口了。我们分析中国2008年底的时候，中国城市化率是45.7%，距离平缓成熟阶段的70%还有接近25%，按照每年平均增加1.5%计算，中国地产至少还有16年的好时光。
二个表现特征：
1、2007年开始的房地产调整的特点是：
城市化率越高的城市和区域，调整的力度越大、深度越深，时间周期越长；
而城市化率不高的城市，比如重庆，调整的深度和时间往往比较短，也很容易率先见底，率先启动。
2、主导地产发展大趋势的是其“周期性规律”，政策、外部经济只能影响“市场小波段”。
第二个观点：1997年的上海，现在的重庆
为什么说“97年的上海”是“现在的重庆”，指的就是重庆目前正处在上海“九七起飞”时的状态。
我用城市GDP增长的规律，来分析中国地产的“重庆时间”：
联合国75国统计资料显示
住宅发展与人均GDP值的增长密切相关（表二）：
人均GDP在800 － 1300美元，住房发展为“起步阶段”；
人均GDP在1300 － 8000美元，住房发展为“快速上升阶段”；（重庆2595美元）
人均GDP在8000 － 13000美元，住房发展为“平稳上升阶段”；
（2008年：广州11696美元；上海10454美元）
人均GDP为13000美元以上，住房发展为“下降阶段”。
2008全国人均GDP3267美元
2008重庆人均GDP2595美元——处在上海的1996、1997年之间的水平
——1996年上海人均GDP：2379美元 1997年上海人均GDP：2724美元
从表二来看。中国地产的各城市起飞时间、“住宅的发展水平”是与人均GDP的增长密切相关：
人均GDP在800—1300美元，住房发展发展为“起步阶段”，人均GDP在1300—8000美金的时候，住宅发展是较快发展。现在来看重庆处在到2008年底，重庆是处在2595美金，如果按照对号入座，重庆正处在刚刚脱离起步期，进入快速上升阶段，是1300—8000美金，是快速上升阶段。
另外一组数据，上海在1996年的时候，人均GDP为2379美金，1997年的时候上海人均GDP为2764美金，重庆目前的人均GDP，刚好处在上海的1996年和1997年之间，所以说：“97年的上海，现在的重庆”。
第三个观点：重庆，启动中国房地产第四个周期
第三个观点，就是“重庆，启动中国房地产第四个周期”。这张图（图三）以前在做亚太商谷的时候用过，但是我觉得用在现在，中国房地产的第四个周期更合适。
1992年随着邓小平南巡，以广州、深圳为代表的珠三角地区，启动了中国房地产发展的第一个发展周期；
然后到了1997年，随着香港回归，浦东大开发以上海为代表的长三角地区启动了中国的第二个房地产发展周期；
五年之后北京，2002年随着北京申办奥运会成功，以北京、天津为代表的环渤海地区启动了第三个地产发展周期。
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