商品房开发资本金“松绑”传递什么“信号”？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月7 日叶锋、姚玉洁新华网

[摘要] 在房地产这一资金高度依赖的行业，很多开发商几乎视银行贷款为“生命线”。尤其是经历了2007年的飞涨和2008年的低迷之后，开发商愈加明白“手中有钱”才能做到“心中不慌”。而在政府这边，作为宏观调整的手段之一，项目资本金比例的控制一直是遏制楼市过热的关键“按钮”之一。

国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这是2004年以来，房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动。在分析人士看来，这一变动释放出信贷政策调整的信号，对房地产开发投资及商品房供应的增加都有积极意义。

开发项目资本金比例降低？

2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。

这一比例限定至今，5年未动。其间，在2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会还再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，重申严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

在房地产这一资金高度依赖的行业，很多开发商几乎视银行贷款为“生命线”。尤其是经历了2007年的飞涨和2008年的低迷之后，开发商愈加明白“手中有钱”才能做到“心中不慌”。而在政府这边，作为宏观调整的手段之一，项目资本金比例的控制一直是遏制楼市过热的关键“按钮”之一。

2008年底，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%，但不涉及商品住房。

此次国务院常务会议虽然只是作出相关决定，具体调整幅度并未公布，但已引起市场足够遐想。2004年上述资本金比例由30%提高至35%，背景是投资偏热，所以要通过紧缩信贷政策来降温。现在调整资本金比例，一方面是国家“保增长”统一部署的需要，另一方面目前楼市处于调整期，房地产开发贷款政策应相应放松，这是很合理的。

“信号意义”大于“实质意义”？

国家统计局发布的数据显示，今年1至3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，但比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过7成的商品住宅完成投资3422亿元，比去年同期回落31.5个百分点。与此相关的数据是：一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%。

投资回落的背后，是不少开发商遭遇的资金危机。上海资深房地产专业律师罗建荣说，一方面，2008年市场的低迷对房地产企业带来的资金压力还是相当大的，尤其是一些中小开发商，不得不“拆东墙补西墙”。一些房地产投资公司甚至出现了“主动违约”的情况：由于地价偏高，资金不足，不惜放弃几千万元的保证金也要退出投标。另一方面，一季度至今市场形势好转，存量房消化速度加快，供应不足的问题也随即显露出来。

罗建荣说，去年年底“国六条”明确提出“开展房地产信托投资基金试点”，到现在调整商品房开发项目资本金比例，这些政策动向都传递出信贷有所松绑的“信号”。上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，不少开发商通过一季度的销售已经回笼了一部分资金，这次信贷政策有所松动，相信对房地产投资会有推进作用。

不过，季宝红还认为，由于大的房产开发商自有资金比较充分，银行授信额度很高，资金问题相对较好；而中小开发商的贷款依然较紧缩，所以对他们来说，此次资本金比例调整的“信号意义”大于“实质意义”。

门槛降低房贷风险是否可控？

也有人士担心，项目资本金比例下调，固然解了房企资金之渴，但会不会放大银行贷款风险？

尽管一季度信贷巨量增长，但很多商业银行的房地产开发贷款所占比例持续萎缩。上海银监局提供的数据表明，3月末，上海银行业金融机构房地产贷款余额为6149亿元，比上月增加79.65亿元；其中地产开发贷款当月增加46.8亿元，同比多增61亿元。但房产开发贷款继续回落，余额较上月减少3.3亿元，同比多减22.4亿元。

同时，房地产贷款质量也呈现平稳可控态势。3月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款余额比上月减少2.1亿元，不良贷款率为1.03%，较上月下降0.05个百分点，低于同期银行业机构总体不良贷款率1.54%的水平。其中，房地产开发贷款不良贷款率为1.63%，比上月下降0.08个百分点。

交通银行首席经济学家连平表示，房地产开发贷款持续萎缩不利于宏观经济回暖，降低商品住宅资本金比例有利于“保增长”。它对商业银行的信贷风险确实会产生一定的影响，但幅度不会大。持续监测表明，房贷质量总体比较平稳，风险总体可控，商业银行可根据不同房地产开发企业的资质、信用状况，具体把握。