东莞经济起暖看厂房经济？楼市回暖看什么？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月16 日屠红霞东莞租房——搜房网

[摘要] 日前，针对一季度东莞经济指标下行收窄，部分指标止跌回升的情况，有人称，东莞的经济形势出现了回暖迹象。但是又有一部分方反对的声音说，虽然东莞目前的经济受金融危机的影响逐渐缩小，但远未达到回暖的程度。反对者分析其中原因时，提到一个重要的指标：东莞出租屋空置率高达38%。

日前，针对一季度东莞经济指标下行收窄，部分指标止跌回升的情况，有人称，东莞的经济形势出现了回暖迹象。但是又有一部分方反对的声音说，虽然东莞目前的经济受金融危机的影响逐渐缩小，但远未达到回暖的程度。反对者分析其中原因时，提到一个重要的指标：东莞出租屋空置率高达38%。这个指标似乎有些牵强。看经济回暖，为什么要看出租屋呢？

前不久，著名的经济学家张五常在浙大说过这样的话，“判断经济是否回升，我的首要依据是厂房租金的起落，如果厂房租金不回升，即意味着厂房租不出去，经济就不会复苏。”

中国经济看厂房经济？拿东莞来说，东莞仍是世界的工厂。如果在东莞的投资的企业产品销售遇冷，出口困难，经营困难，那么企业一般情况都会减产、裁员准备过冬。减产、停产，厂房需求就会减少；裁员，多个企业的不招工，来莞务工人员没有了工作机会，他们返乡，附着在工厂附近的民用出租屋没有了客源，空置率上升了。同时，经济环境的恶化，不仅是底层工人失去工作机会，中上层管理、城市白领也或多或少地受到影响。因此城市商品房的出租困难和空置率高，也是一个现实。

当然，住宅市场租赁市场的波动还受到其他多种因素的制约，如季节，节日甚至月份。一般来说，租赁签约大多是一年，而多半人一般是春节后，从家乡出来务工，春节后是换租的高潮期。同时，6、7、8月份，也是毕业生找工作的高峰期。

可是，一般来说，一个工厂的厂房是不会轻易地易址的。厂房租赁市场比住宅租赁市场更加稳固。中国经济看厂房经济，而不以全部的租赁市场为准，更不以住宅租赁市场为准。判断东莞经济，出租屋空置率这个标准不完全。

东莞经济起暖与否看厂房。东莞楼市前景如何又该以何为标准？

有人说，看东莞市场的反应，看现实的成交额。看的是结果，这是不完全准确的。市场有买有卖，交投活跃，资金流动频繁才是市场暖的表现。我们不能以买卖一方的成交，收获来判断该市场的活跃程度。就东莞目前的市场反映的情况来看，东莞的市场供求不均衡。首先，东莞开年以来，特别是3、4月份，成交量环比有大上涨，可是，这些入市的购买者是受前期政府刺激楼市新政的累计影响，而且他们大多持币观望有一年半的时间，是这一年半时间购房需求的集中释放。

而东莞两头大中间小，中高等收入人群比例偏少的情况没有而且很难在短期有大的改变。同时，东莞没有宽厚的心怀去包容这一部分人的进入。入东莞户口的艰难和本地人的排外心理（麻涌镇大步村：外来人员不准租住村内），让新莞人颇感失望。东莞缺少持续不断的市场购买力。

从供应这一方来说，虽然东莞目前的市场库存量足够消耗两年时间。可是我们知道房地产开发的周期较长，有严密的计划。目前的开发销售项目仍是前两、三年计划中的。而从07年下半年到如今快有两年时间了，东莞市土地买卖市场没有什么动静。等库存完全消耗完，东莞房地产市场或可供应不足。供应没有保证，市场何来繁荣？

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