清明开发商成交翻倍买家“追涨”心理占上风

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月10 日谢蔓金羊网新快报

[摘要] 由于从3月初开始有不少开发商调整了销售策略，或取消折扣或直接涨价，使得业内人士质疑市场后续购买力能否跟得上，也让清明三天小黄金周的成交格外引人瞩目，被业界视为“五一”楼市的前哨战。有业内人士认为，清明首役能否告捷、成交量能否得到保持，是检验市场是否真正回暖的重要标志之一。

根据最新的统计数据，清明节假期广州楼市没有因为“清明不买楼”的传统观念而显得冷清，据广州某网截取的阳光家缘数据显示，清明节前两天的网签数量达到868套房，日均成交近290套房。专家指出，清明楼市延续了广州楼市3月的小阳春行情，但由于部分楼盘有涨价情况，日均成交量略有回落。尽管如此，今年清明楼市仍比去年清明的成交好了很多，去年清明一周内成交了469套房，而今年仅清明小长假三天的成交量就比去年一周的成交差不多翻了一倍。

从今年1月到清明，迄今为止发展商充分利用了买家“买涨不买跌”心理，此营销策略还挺奏效，并在首轮“价格战”中略占上风，不少买家因害怕涨价而果断出手。买方的暂时妥协让不少房企录得很好的销售成绩，在第一季度，富力地产和保利地产甚至凭61.5亿元和超过60亿元的数字创下了公司史上最好的第一季度成交纪录。

在外围经济环境不利的情况下，广州楼市能取得如此佳绩，实属难得。究其原因，笔者认为发展商的促销、政策面的扶持、市民信心的增强使从2007年10月份以后累积以来的刚性需求战胜了观望，使发展商暂时赢得市场。不可忽视的是市民对楼价也会有一条心理底线，并且这一底线随着经济环境、市场环境等不断变化，一旦楼盘涨价过急则很有可能会突破买家的心理底线，并使买家再度陷入观望。

在接下来的市场博弈中，价格将是最关键的因素。据统计，在第一季度阳光家缘签约的前20强中，除了个别市中心楼盘如保利中环广场、富力金禧花园等，有15个楼盘的均价都不超过8000元/平方米，近期一项由网络进行的调查显示，超过60%的市民认为最近关注的楼盘涨价了。同时该调查还显示，近期买楼的都是在2007年、2008年就已经有购房打算的消费者，在楼价高企的情况下逼于无奈未能入市。经过今年头三个月广州楼市成交井喷，前段时间积累下来的潜在消费力也已经被消化得差不多，那么接下来还有多少新增的消费力，将成为后市能否继续畅旺的最大悬念。

笔者认为楼价到位和整体经济形势好转才是维持楼市持续好转的根本。发展商都普遍认为经济大势的走向将极大地影响到市民购买力和购房欲望。韩世同认为，开发商如果面对目前的成交看好行情趁机涨价，可能会引起成交量再度萎缩，而开发商继续降价促销，楼市成交将可以进一步回暖。

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