国信证券:简评广州"十五条"—新政将为楼市回暖助力

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月4 日国信证券

广东出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》简评

事项：

2008年四季度以来，广州、深圳商品住宅成交量出现了大幅增长的局面，呈现出率先调整、率先复苏的良好势头，在广东楼市呈现出一定回暖迹象之际，省政府于09年3月3日出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（包括了十五条扶持政策，以下简称“十五条”），主要内容有“购房入户”、“港澳台居民购房执行内地居民同等政策”、“放松第二套房贷”、“减免交易环节税费”、“地价缴交可宽限2年”、“允许分期缴纳土地增值税”等。

评论：

广东此次出台的政策符合预期，表明近五个月的政策动向完全符合我们判断。我们在08年10月初推出的四季度投资策略报告《政策松动或带来交易性机会》中，判断政策松动可期；在10月22日《景气持续回落，政策松动或超预期》的报告中，我们就认为，由于形势严峻，下一步政策放松的空间和力度将会非常大，包括四个方面：一、取消本轮调控所采取的一些抑制需求的政策，包括取消二套房贷政策；二、推出避免开发商大幅降价的政策：包括让开发商资金链喘息的政策，如延长土地开发期限、降低土地增值税税率和预征率、取消预征所得税、减免市政配套费等；三，调整供应结构，明年限价房将难以再现，而经济适用房和廉租房供应量仍将视地方财力而定；四、限外政策放松。回顾近五个月的政策动向，基本符合我们上述报告的前瞻性判断。

港澳台居民购房执行内地居民同等政策，是“十五条”区别于其他地方救市政策的一大亮点。我们认为，深圳、珠海、广州、东莞四地从中受益最大。从深圳情况看，据统计数据显示，2003-2007年，境外机构及个人在深圳买房自住或投资的比例，基本在全市房地产成交总额的8%上下， 08年7月深圳实施《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确地方楼市“限外”，此次“十五条”出台，意味着深圳楼市“限外令”将作废。

“购房入户”有可能在省内二、三线城市推出。我们判断深圳不会推行，但中山、珠海、江门及广州的从化、增城等区或会推行，对提升当地楼市无疑有积极作用。

“放松第二套房贷”、“地价缴交可宽限2年”、“允许分期缴纳土地增值税”表明09年行业政策面将以鼓励改善性需求及扶持开发商、刺激房地产开发投资为主。目前，在一些城市商品住宅的交易量有所上升，但仍然处在库存去化阶段，开发商的投资信心还没有被充分调动起来，买地扩张意欲还很薄弱，从行业调整的情况看， 09年最大的隐忧是来自于行业投资的衰退，从全国来看，08年土地购置面积负增长9.4%，增速同比回落20%，新开工面积同比仅3%的增长，增速同比回落18%。这两个指标的大幅回落将严重影响09年的投资增长。从一些典型房企08年土地购置面积的情况看，比全国的数据更为糟糕：碧桂园同比下降98%，金地下降82%，中海外73%，绿城63%，世贸58%，合生53%，万科36%，保利15%，开发商投资意欲极为消极。我们认为，房地产投资恢复增长之前，轻言行业全面回暖为时尚早，因此，09年除继续执行08年4季度出台的刺激刚性需求的政策外，方向将以鼓励改善性需求及扶持开发商、刺激房地产投资为主，松动和扶持力度将因各地情况而异。

前期政策累积效应正逐步显现，后续利好将层出不穷，09年房地产销售将会有所改善。08年4季度大幅降息，加上地方和中央去年下半年推出的新政，使购房者负担切实得到了减轻，目前，一些城市的房地产销售情况已有所改善，从我们跟踪的重点城市房地产销售数据情况看，08年11月份以来，政策“暖市”效果明显，淡季销量反而超过了传统旺季的水平，特别是京、深两地回暖信号明显，深圳自08年9月以来就一直保持同比增长态势，进入11月中旬同比增长幅度一直高居100-400%，截止至09年3月1日，北京也连续三个多月呈同比增长态势，表明前期政策松动的累积效应正逐步显现。此前地方掀起救市大潮时一直按兵不动的广东省，现在也推出了力度较大的救市政策，表明地方政府09年仍会持续加大救市力度，而国家层面从战略上制定的房地产行业长期发展规划今年适时推出也将值得期待，随着政策松动和扶持愈发深入，09年房地产销售将会逐步改善。

“十五条”新政为楼市回暖助力，我们维持09年房地产投资策略观点：超配地产股。政策松动促进行业基本面回暖仍将是未来地产股行情演绎的主要推力，并且重点城市出现的持续回暖迹象也将提振投资地产股的信心，而且目前主流地产股动态估值水平仍然较低，股价相对NAV折让普遍在30-50%，我们维持行业“推荐”评级，建议超配龙头地产股，并逢低吸纳安全边际较高的品种（每股预收款高、NAV折价较大），兼顾资产注入和积极介入一级开发并有收益分成的公司，推荐品种有：“保招万金”、云南城投、、中天城投、首开股份、滨江集团、中国海外。

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