降息周期下精明房贷省大钱：建议浮动利率是首选

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月3 日搜房网

每次贷款利息的升降都牵动着准备购房和正在还贷的市民们的神经。自去年9月份以来，中国人民银行连续5次开启了降息通道的大门，这对贷款买房的市民提出了较高的技术要求。跟随“率”动的节奏
，在当前降息周期里，“房贷族”们应如何还贷才能节省购房成本？就此问题，记者采访了招商银行雄楚支行理财师姚维薇。

自央行最新一次降息后，公积金和商业贷款的利率越走越“近”，选择商业贷款还是公积金贷款?两者如何分配呢?

从2008年12月23日起，五年以上公积金贷款和商业贷款均下调了0.18%。

　　五年以上公积金贷款利率从4.05%下调至3.87%。商业贷款利率由6.12%下降到5.94%，同时首次购房享受0.7倍的普通房贷优惠，即利率为4.158%，两者之间的利率差仅为0.288%。这与大多数时
期1%-2%的差额相比，当前的公积金贷款的利率优势已经很小了。

　　如首次购买普通自住房，姚维薇认为，目前申请商贷的负担并不比公积金贷款重多少，以贷30万元20年期为例，如果按等额本息方式还款，商业贷款月供为1843.01元，公积金贷款月供为1797.46元，前者仅比后者月供多45.55元。

　　考虑到办理公积金贷款存在时间较长、贷款额度有限、需要购买保险等因素，姚维薇建议，在选择商贷和公积金贷款的问题上，投资者应视自身情况而定，小额贷款者可选择商业贷款，资金需求大者可选择组合贷款。

　　首付比例贷款期限因人而异

　　首付最好付多少，贷款期限应该选择多少年？还款方式宜采取哪种形式？姚维薇认为，个人首付比例和贷款期限需因人而异。

　　如果是青年置业，由于资金积累不是很充裕，那么首付的比例越低越好。

　　以首次购买90平方米以下的小户型为例，这类房源可享受首付两成的优惠，贷款期限可以偏长。而资金充裕者则可提高首付比例以减小利息支出。

　　在还款方式的选择上，等额本息适合每月有稳定现金流，且收入稳中有升的客户，同时由于其具有还款利息总额较小的优势，因此也适合买房自住，经济条件不允许前期投入过大的人。

　　等额本金则适合有提前还贷需求的客户，和前期资金充裕但后期月收入不好预测的客户，但从省钱角度来看，等额本金还款方式要优于等额本息方式。

　　浮动利率是首选

　　去年央行6次加息，让购房者压力逐渐加大，纷纷选择了固定利率来避险。不过，进入了降息周期，再选择固定利率贷款的话，“房贷族”就有些吃亏了。

　　姚维薇认为，当前央行连续降息，利率还存在一定的下降空间，在此基础上，浮动利率要优于固定利率。因为还款初期本金的比重较大，利率的减少明显使得利息减少，即使后期利率增加了，但本金也剩余不多，所以固定和浮动的利差也变得很小了。

　　举例来说，在此轮降息周期前，招商银行5年期固定房贷的优惠利率为6.93%，当时相应的浮动优惠利率为6.6555%，两者仅相差0.27%；但自9月份几次降息后，浮动优惠利率降到了4.158%，导致两者差距加大到2.772%，若贷款30万元20年期，当时选择固定利率客户则意味一年要多还近5700元。

　　如果利率再降低伴有升息预期时，这时可考虑用固定利率贷款以锁定利率风险。

　　不宜轻易提前还贷

　　岁末年初往往是房奴们提前还贷的高峰期，如果利率上升，提前还贷很适宜，然而在降息通道下，对于有提前还贷打算的购房者来说，他们是否应该放弃呢？

　　姚维薇认为，如果投资者资金丰裕，且每月现金流充足，投资产生的回报大于贷款利率，那么可以不提前还贷。

　　同时，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金部分大于利息，那么提前还款的意义也不大。但如果投资者自身每月现金流不稳定，月供压力大或者保守型投资者则比较适合提前还贷减轻生活负担，

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