09年投资房产升值关注十大因素把握投资方向

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月3 日致和策划

09投资房产升值关注十大因素

作为投资性买房，当然不管是持有或出手，可以采取按揭方式；你是指望用回报抵偿月供越多越好；你具备自己挑选房源基本能力的消费者；你对经济后势必定是看好不看衰。说白点，购房一直是作为投资来看，一直是一种纯粹的投资消费，是一种长期的利好而不能从较短期用数字差异来评价。

自住购房时，考虑最多的是价格合适、居住合适等问题，而投资购房时，就像投资股票一样，考虑最多的是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升。一般来说，投资股票，你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多。但是，投资房产，即使你只是一个中小投资者，也没有人可以给你脸色看。当然，你得掌握并运用好房产升值的十大希望因素。

1、判断户型

一般投资房产的人士都在注重大环境，而房子本身的特性却很少注意。户型关系到房源设计水平，居住者的品味以及自身需求。从以后发展的态势，小户型的房源会受到青睐，户型、楼层、层高等关系此房源价格及增值水平。

2、投资品牌房企

品牌房企建设的住宅不仅品质高，而且各方面的素质也是高于小开发企业的。只有大开商才有紧急出货的要求，降价求售的条件。而小开发商利用降价卖房是不太现实的，因为降价关系到他的生存问题，所以投资品牌房企可以对其进行抄底处理。

3、交通状况

　　影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况，一条马路或城市地铁的修建，可以立马使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因素的关键是掌握好投资时机。投资过早，资金可能被“套牢”；投资过晚，可能丧失上升空间。

4、周边环境

　　包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。如昆玉河的整治，使其沿岸的房产受益；中关村科技园区的辐射威力让许多业主惊喜不已。应用这一因素的关键也是要研究城市规划方案，恰当掌握好投资时机。

5、物业管理

　　以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平，它直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因素的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。

6、社区背景

　　每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。估计用不了多久。

7、配套设施

　　“足不出户”（户：指小区）就能够解决所有的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完善的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因素的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。

8、房屋品质

　　随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上，房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。

9、期房合约

　　投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大，收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。

　　需要注意两点，一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况时，也能够保证资金的安全和获得开发商付给的违约金。

10、经济周期

　　这是一个最难把握的因素。我个人的看法是，中国经济还有很大的向上发展空间，目前我国的房地产市场发展也很平稳，房产投资前景看好。