詹浩坤：环境资源和物业决定海湾别墅价值

大话别墅148期

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月19 日上海大中华别墅网

为什么富有阶级，会喜欢别墅，而不喜欢城中的公寓楼，是因为他想回到返璞归真的环境，他也崇尚有一种返璞归真的邻里关系。他想在一个周一到周日七天休息的时候放下疲惫的身心，解下战袍好好享受一下。这提到了我们做别墅产品给这些客户营造了什么样的生活条件。这就谈到了别墅的物业。刚才富老师讲的很好，详规和控规的规划，还有平时交房条件能不能达到。我不知道其他的公司怎么样的情况，就是以世茂来讲的话，世茂每个项目都是12个部门，也就是说一个项目部有一个总监，有12个部门经理。我们销售部做了一个产品怎么样和客户解释的话，有后面11个部门给我们做支持，还有一个总监。所以总的来说一个完整的体系，包括电话线怎么入户和排布，我们销售人员把图纸按时给客户提供。海湾区煤气管道、网络、水管，只要是能够入住许可的所有必要和充分必要条件都已经具备了，这是奉贤海湾别墅成熟的地方，也是我们认为的优势所在。

我们现在更提倡就是物业享受和物业服务，别墅不同于公寓房，我觉得别墅房特定的消费群体，其实是物业物业还是物业。我们现在除了品质之外，我们项目做得比较快，我们项目是84幢房子，现在已经快结束封顶了，差不多6个月时间的样子，建造速度非常快。我们现在考虑更多就是把我们的物业展示给我们的消费者，给我们已经成为准业主或者未来将成为业主来看。其实现在别墅里面的不乏好的品质，但是缺乏好的物业。就比如海湾别墅区，包括松江，包括佘山，还包括南汇，这些板块里面的别墅价格不菲的有，但是物业做的好屈指可数，凤毛麟角。消费者经常上门说，你们房子交了出去我不在这边，是不是像某某花园一样草皮子很大乱七八糟，或者自己的花园很大但是无人打扫，这是最大的问题。包括绿城玫瑰园，其实它的位置不怎么好，他就靠近旗忠运动中心，其他旁边的生活配套说不客气的话比不上我们的海湾，我们走出去500米就有超市，就有邮局和建行，但是它为什么价值这么贵，而且卖的那么好？就是因为物业的服务水准。我们讲的海湾别墅区发展的怎么样，品质是之一，物业是并列之一，这是两个很重要的参考因素。

我觉得我们在这里除了开发商要同心协力打造一些必要的商业配套、生活配套设施，更重要的就是把我们奉贤海湾别墅区的物业招牌做出来。如果做出来了，我相信奉贤会后来者居上。因为这个海湾别墅区，现在他还是一个孩子，还没有长大，佘山是我们学习的老大哥。我希望奉贤海湾别墅区的价格不要那么高，让更多的人能够回归这片返璞归真的环境。

即使是便宜的别墅，经济型或者改善型的别墅也应该配一个好的物业，这才是别墅业主享受的生活。现在一对一的管家服务像是同行达成的行业标准的概念，刚才张经理这边说的酒店式的服务，但是现在怎么把服务能够实现，能够做得更好，能够做到85分我觉得就是很贴近的事实。现在行业的现状能做到70分的人都很少。

其实房地产业来说，低开低走肯定要被砸售楼处的，去年万科损失不少。低开高走是通常的方法，但是涉及到现在处于深度调整期，应该是低开平走，略微有点儿上扬。目前以我们项目的售价来说，应该可以应约刚才那句话，真正是海湾低洼的表现，我们算了一下，如果算上使用面积，我们均价是4900。现在考虑到一个市场表现，我们公司还是想稳定这个价格，把这个巨大的价格空给消费者。因为世茂一直打造豪宅概念，在滨江也好，世茂佘山庄园也好，现在中国最贵的别墅是世茂卖出去的两个亿，去年一次成交，一次性付款。现在我们世茂•爱马尚郡，在我们集团来讲，别墅的产品是最低的，包括在上海整个别墅市场来讲，按照品牌价值来讲，应该也是最低的。现在做实事的时候，在低迷的市场环境下面，我们一方面稳定价格的同时，一方面在今年的4月下旬推出我们新的样板间，就是去年我们的升值版，现在已经销售过半了，去年11月开盘的，市场反响很不错。我觉得还是要现实一点，保持稳定的价格，然后提升我们项目的品质。

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