营业税减免政策效力猛京沪深二手房迅速回暖

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月13 日李子擎宋尧中国房地产报

[摘要] “新政实施后交易量比前几周有明显上升，成交量在原来的基础上大涨30%左右，对成交有很大的支持作用，但楼价不会因此而迅速上扬。”李耀智说。

价跌换量升

“成交量的激增并不代表市场触底反弹。目前无论一手还是二手房，托住楼市成交的关键要素还是价格。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞一针见血地指出。据上海中原最新数据显示，2008年12月上海二手房成交量环比大幅增长约28%，全市均价约为13844元/平方米，环比下跌2.6%。

何凌飞认为，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月环比大幅增长，恢复到万套以上的正常水平，除了税费减免、二套房贷松绑和上海普通住宅标准调整外，主要还是依靠卖家的主动降价。

这一分析得到了来自二手房市场一线的直观验证。“现在观望的人少了，诚心客户多了，只要有低于市场价的房子挂牌，马上就会有很多客户看房甚至下单。”徐广燕说。

而汉宇地产浦东、闵行、普陀等区域多家门店亦反映，减免税费的利好让大部分急于出售的卖家愿意将减免的税费部分或全部让利给下家，很多房源的挂牌价均根据市场情况主动下调了5%~10%。

自去年10月房地产新政颁布以来，在大量普通住房的降价拉动下，包括长宁、浦东、静安等中心及次中心区域内的不少中高档楼盘房源亦出现了明显跟跌。而部分房东在急于套现的目标下，纷纷主动将房价向“内外环140万、内环内245万”普通住房标准靠拢，从而导致区域内中高档二手房价格的普遍松动，由此更吸引了不少改善型需求随之入市。

据中原地产最新数据显示，2008年12月，浦东洋泾、闸北大宁、静安北静安等教育优势明显的板块内，以三口之家为代表的置换改善型需求逐渐升温，普遍占板块内次新房成交的60%以上，已成为中高档次新房住宅的成交主力。

“二手住宅中高档房源的活跃成交中，还有部分实力雄厚的长线投资者是趁外籍客急于抛盘之际逢低入市，一方面属于改善型需求，另一方面也是长线投资。”何凌飞说。

多家中介公司门店经理向记者透露，去年11月以来，受全球金融危机影响，不少来自韩国、中国香港和浙江等地区的业主面临较大的资金压力，在长宁古北、浦东陆家嘴、联洋以及卢湾新天地等板块内均出现了较为集中的降价抛盘，降价幅度普遍达10%~15%，挂牌量则整整增加了10%以上。

然而何凌飞认为，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下积聚已久的改善性需求爆发，如果一旦改善型购买力随着降价房源和投资客抛盘一起消融殆尽，或二手房源不再降价，“市场走向未必乐观”。

某中国分析师薛建雄则认为，目前政策的出台已经到达一定的极限，从短期来看其政策效应也已经显现。但楼市未来的运行还将受到宏观经济整体下滑的拖累，政府除了加大对改善型住房消费的政策支持外，还需要对更多中低收入家庭的住房消费给予实际的支持，才可能保持上海楼市的稳定。

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