营业税减免政策效力猛京沪深二手房迅速回暖

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月13 日李子擎宋尧中国房地产报

[摘要] “新政实施后交易量比前几周有明显上升，成交量在原来的基础上大涨30%左右，对成交有很大的支持作用，但楼价不会因此而迅速上扬。”李耀智说。

二手房营业税减免政策一经颁布，“死去”已久的二手房市场瞬间激活，各地城市在短时间内呈现的成交量突增为这个楼市寒冬增添一丝暖意。在保增长、扩内需的大命题下，二手房市场亦成为刺激消费的结构重心，这也为多年来一直滞后的二手房市场带来了新的发展契机。

上海：改善型需求入市

“元旦三天我快忙死了，手机响不停，一天要带四五个客户看房。”徐广燕疲惫的脸上是掩不住的兴奋。进入1月以来，这位上海某大型中介的资深经纪突然变得忙了起来，其所在门店每天差不多有20组客户，这个数字要比2008年10月增长了一倍。

在刚刚过去的2008年12月，“国十三条”和上海“新八条”紧锣密鼓连续出台。而去年10月以来连续出台的房地产新政以及数次降息所累积的政策效应，也终于在如今有所显现。

“政策的放松，特别是二手房交易税费的减免，必然会明显提振上海二手房市场的成交信心。观望中的刚性需求会随政策的引导在短期内陆续释放，而改善型购房需求和部分实力型的长线投资者更是会借机入市。”一位上海市场分析人士说。他指出，这一部分购买能量究竟在当前宏观经济低迷的大势下能够支撑多久，是二手房乃至上海楼市能否回暖的关键所在。

挂牌成交激增

即便是在业内浸淫多年的资深经纪，徐广燕也完全没有想到，上海“新八条”一经公布，自己冷清多时的手机竟然又会被客户打到断电。“要求挂牌的房源里，两年内的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房东也多了不少。”徐广燕说。

徐广燕坦言，在上海“新八条”中，两年内次新普通住房和2年以上非普通住房的税费优惠，以及剔除“出具首次购房证明”和“人均面积限制”后对于购买第二套房的契税及贷款优惠的放宽，对于市场的刺激作用确实较大。

“之前挂牌的多半是两年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及两年内的次新房房东都是宁租不售，现在这部分房源也能省下大笔税费了，不少房东都想趁着今年的政策将房子脱手。”徐广燕对记者表示，目前二手房在交易数据中反客为主，上海楼市一、二手住宅的成交格局亦由此逆转。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2008年前11个月二手住宅成交套数占住房成交总套数的59% （新房部分仅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期这一比例仅为44%。

不仅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，与10月相比成交量猛增3840套，环比涨幅高达58.16%。相较一手住宅同期成交量增长22.63%的数据，二手住宅在政策刺激下的回暖力度显然更大。21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，这其间固然有一手房价格此前长期居高不下并在楼市低迷期供应量减小的因素，但最高可节约总房价近10%的税费减免政策显然是回暖的主要原因。

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