地产新政有望激活二手房市场房价有下降空间

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月18 日证券时报

[摘要] 昨天召开的国务院常务会议推出了三项措施，旨在促进房地产市场健康发展。接受记者采访的专家们普遍认为，相关政策措施将在一定程度上刺激住房消费，但不会很快扭转当前房地产业的颓势。

昨天召开的国务院常务会议推出了三项措施，旨在促进房地产市场健康发展。接受记者采访的专家们普遍认为，相关政策措施将在一定程度上刺激住房消费，但不会很快扭转当前房地产业的颓势。

二套房贷政策重在执行

会议提出，进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

该政策被认为是政府放松二套房贷的实际举措。然而回顾此前央行和银监会有关二套房贷政策的文件可以发现，在2007年12月5日下发的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知中，也曾提出“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行……”。

北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文表示，二套房贷政策并没有变化。但他指出，假若最近出台的政策不能使市场有所好转，二套房政策将会被取消。

分析人士指出，金融风险是国家不可能放松的底线，事实上，虽然国家敢于放松二套房贷，但银行出于自身风险的控制，也不会迅速响应。

专家指出，目前老百姓实际购买力大幅缩水，相对于大多数人的购买力而言，目前房价仍高高在上。在第一套住房尚买不起的情况下，又何来改善性需求。因此，放松二套房贷政策可能会助长投机。

房价仍有下降空间

会议指出，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

杨红旭表示，“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”———这一表述是政府在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实，让他们尽快降价促销。这也表明政府救市重在救需求而非开发商。

针对“支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”这一表述，专家们普遍认为，这将有利于缓解地产商燃眉之急，但具体效果如何，还有待商业银行的落实。考虑到商业银行目前惜贷严重，该政策在执行上的弹性很大。

二手房市场有望回暖

会议指出，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

黄兴文表示，这将降低房地产交易成本，预计将减少上百亿的成本，将利于二手房市场回暖，在此政策刺激下，二手房销售量不久将会超过新房销售量。他同时强调，该政策对房地产市场的影响主要表现在量上，对房价不会产生太大影响。

据了解，该条政策对满2年不满5年的住房交易最为有利，可以直接减少交易税赋。以一套100万的房产为例，交易成本可由原来的10万元下降为5万元。专家们指出，房地产交易转让环节的税赋在未来有望进一步得到降低。

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