中先地产戴彬：楼市未来到底是由谁说了才算？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月28 日戴彬重庆搜房网

[摘要] 楼市的扑朔迷离现在搞得大家一头雾水，有的唱多有的唱空，大家对楼市的关注已经超过了对残奥会的关注，因为楼市和大家每个人的利益都紧紧连在一起，因此也就不难理解不同的利益群体对楼市的不同解读了。

中先地产戴彬

楼市的扑朔迷离现在搞得大家一头雾水，有的唱多有的唱空，大家对楼市的关注已经超过了对残奥会的关注，因为楼市和大家每个人的利益都紧紧连在一起，因此也就不难理解不同的利益群体对楼市的不同解读了。

我们现在是社会主义市场经济，市场经济的规则是什么？就是大家在一个市场公平公开公正的交换各自的产品，不管是哪个行业都是这样，也只有遵循这样的规则，这个行业才能长期持续发展，而不遵守这个规则的群体则注定是会被市场所淘汰，这既是市场经济的特色也是市场经济规律对不遵守规则者的惩罚。楼市做为一个国家重要的产业，其在市场中也应该遵循这样的规则运行，不然也会被市场规则所惩罚，当前楼市的调整不断牵动了开发商，银行，政府，购房者，而且也牵动了其他的行业，正是因为地产行业的特殊性，地产市场的开放是迟于其他行业，说起来中国的地产行业真正市场运行也就十几年的时间，从行业存在周期看，其还是个朝阳行业，还会有很长的发展空间和周期，但为什么我们的地产市场现在却出现了价格暴涨暴跌，市场发展一会冷一会热的问题呢？关键还是在于地产行业有没看清楚这个行业的本质和未来。

房地产行业从其属性上讲属于是刚性消费品行业，和粮食油料等农产品行业一样，都是刚性消费品，人不可以一日不吃，人也不可以一日不住，只不过她的价值非常巨大而已，这就决定了地产行业的基本属性就是居住性，至于现代人讲的社会阶层的划分性和价值观性质，则是房地产在完成其基本属性之后的功能升华，至于房地产的投资品特性，则更是现代社会投资领域扩大后的产物，就象西方出现期货一样，属于投资领域的创新。

中国从建国到现在真正的发展是从改革开放之后，这段时期中国确实发生了巨大的变化，中国人的生活也变得逐步丰富多彩起来，这就让中国人有了第一次的城市化梦想，农民工进城就是一个开端，至此也就开始了中国人的住房改革尝试，于是市场化的房地产行业也就成长了起来，如果说现在的地产市场发展得益于什么，更多的得益于中国经济的快速发展和人们物质文化生活的提高，老百姓有安居改善生活的想法，然后才有了房地产行业.当然我们也看到，农民工进城并没有改变中国几十年改革开放积累出来的贫富差距，这也就使中国的社会购买力出现了阶层性的分化，一部分私营业主以及一些垄断机构的高层管理者以及一些腐败官吏他们得益于社会体制上的漏洞而最先获得改善居住条件的能力，所以中国的房地产开发实际上是从这部分人开始的，这也不难理解现在市场上的房子盖得越来越高档，越来越漂亮了。在西方的历史上，城市化进程实际上是有阶段的，并不是一次就完成的，而是经历过多次的演进，而中国的发展则从时间上回避掉了这样的进程，很多方面我们可以说是非常超前，因为我们可以从全球化中学到很多先进的经验，所以我们的城市化进程推进速度相对来讲是非常快，有点象是跑步前进，实际上这种快速推进的过程没有深入的结合中国的实际情况，于是才导致了现在的情况，一下子房价炒上天了，一下子房子又跌下来了，从整体上看，这种靠房地产拉动的经济增长方式是对社会有很大的推动作用，包括人们的消费和工作观念等，但也不免带来了很大的副面效应，那就是高能耗高污染，经济发展的总量大，但实际效益并不高的情况，社会的整体创新和结构调整的能力并不好的情况。从目前的房地产市场的消费群体来看，高端消费占据了一部分，而在缺乏中产阶层的情况下，更多的消费人群集中在普通的白领人群，这部分人的消费能力目前看还是非常有限的，如果这部分人的消费能力跟不上，那么在高端群体的消费能力满足之后，房地产市场的整体趋向就肯定会发生变化，未来适合中等收入以及普通收入水平的消费人群的的房地产市场才是消费的主流市场，那些专注于这个层次的房地产开发企业将会获得未来。

从前期的房地产市场发展来看，更象是一场满足一部分富裕群体的过程，而且这个过程充满了不公平感，从土地的出让，从对市场的影响力上，从市场价格的变化上都体现了权力运行的痕迹，这也让市场一定程度的脱离了社会的实际状态，出现了价值上的过度背离，现在的市场调整正是对前阶段的过度背离的反映，而且从未来实际的房地产发展消费人群上看，地产的基本属性将得到更多的关注，这也是地产回归的一个基本的动力，从市场的发展持续性上讲，这也是市场长期持续发展的源泉所在。

未来市场有谁说了算，我们讲最终还会是市场交易中的客户方说了算，不管是政府还是权力的隐性影响都很难改变这样的趋势，从这点上说，市场经济的力量还是难以抗拒的。

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