二手房交易四大要诀如此“榨干”卖房者利润

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月22 日博客竹由天使

要诀三知己知彼，确定买房

对于交通的问题，由于小江实际情况是不需要乘公交车，他女朋友也基本无此需要，所以暂时来看不是问题，至于以后，交通状况肯定会随着这一地区的发展而改善。

垃圾站的问题一开始差点让我们考虑放弃这个单位，我两次在黄昏时分“专程”去闻过，的确不舒服。在那个时间段，小区的住户基本都急匆匆关窗，看来都受不了。后来由于实在不忍放弃，灵机一动给环保局的热线打了电话，结果人家早就接到了很多投诉，有人甚至打了市长热线，他们的答复是已经在考虑搬迁这个垃圾压缩站，不过还需要一定的时间，可能至少得半年之后。这不就得了，半年时间说快也快，忍一忍就过了。当我们得知这个消息的时候，着实兴奋了好一阵，原来这里还藏着这么大一个利好。

噪音的问题比较棘手，我查了市政规划，在这条路的南边，还有一条规划中的大马路，建成之后可能会分流车辆、减少噪音。但遗憾的是，这条路的开工日期还有好几年。后来和小江斟酌了半天，又让他准老婆参加了我们的“战略分析会”，最后形成一个意见：十全十美的东西不是说没有，就是有也很难找，比较这个小区的其他优点，噪音的问题可以克服，而且并不是十分严重，何况几年过后也许会有所好转。

Ok，购买的主观问题已经全部解决，剩下就是价格这最核心的问题了。而这个问题的关键，就得看双重打压的战术能否凑效。

要诀四收网的技巧

中介行的同志们看来还真让我给唬住了，一个多月的时间都没带人去看过房，弄得那位业主有点心虚了，打电话询问时，中介还煞有其事地咋呼，“客户都嫌价格太高了，人家一听报价，都不愿意去看，还价也特别低。”最有意思的是，每询问一次，这个所谓的还价就低一点。当中介先生、中介小姐向我汇报这一段时，差点没把我笑出声来。

好，看来可以收网了，至于鱼儿上不上，就看对方的心理素质和是否真的急于出手了。

过了正月十五，带着佣金报价最低的那家中介，我们又登门了。不过，这次约的时间可是大有讲究的，7点整。这个时间段，刚好是垃圾压缩站的装车时间，一开窗，一股味道就慢慢飘进来；这个点，也是南边那条马路上车辆最多的时候，噪音在一天中最强烈；而且，我们还很抱怨地告诉对方，由于上下班时间，交通不便，我们在路上转车消耗了两个多小时，尽管我们打车去只用了半个多钟头。

一进门，业主的神色已经远不及上次傲慢，一个多月无人问津的压力显而易见。我又玩了一个小花招：由于这次带我们去的中介和上次不一样，怕业主起疑心，我顺势再施一计，刚一打招呼，我就装模作样说这个单位以前好像看过，没什么兴趣，责怪中介没说清楚。中介小姐当然明白其中奥妙，一边假意说不好意思，一边劝说我们再看看，于是，我们很“勉强”地又看了看。看的时候直扑主题，让业主先把窗和阳台的门都打开，之后自然是一通狂贬。虽说我们言语颇多不恭，不过由于问题全部说到了点上，正中软肋，业主不得不强压心中不满，点头称是。

数落一通后，我假装漫不经心地问现在卖多少钱？并特意在“现在”两个字上加重了语气。业主有些忐忑，看看中介小姐，有些犹疑地报价50万元。没想到他还敢继续开这个价！我真的有点生气了，转身拉上小江就作势要走。业主几乎是急了，马上大声说，“有商量、有商量，你们还个价。”

成功买房

所有问题都迎刃而解，在连续两次谈判后，2月底，双方终于在购买协议上签字。价格？当然是一压再压，业主最后同意以原价转让，即总价46万元。当谈到空调等物件的问题时，业主坚持要收1万元钱，双方正僵持时，我提出一个折衷方案：本来，出卖方也得付给中介行1.5%到2%的中介费，我提出卖方的中介费由买方付，条件是这1万元就不要收了，业主考虑半天后同意了。接下来，对付中介我自然有一整套办法，三言两语，将原来买方1.2%的中介费谈到买卖双方共2%。也就是说，只付出3千多元钱，搞掂了1万元的生意。

合同一签字，我就催着小江马上去办按揭手续，非常幸运的是，在2005年3月15号，小江的按揭申请就通过了，而三天之后，就传来住房按揭贷款利率再次提高的消息。由于在此之前办理的房贷放宽到明年1月1日才执行新利率，屈指一算，这两三天的差别又为小江省下一笔小钱。

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