http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月31 日 正合地产
案例研究：日本1995年阪神大地震消费者购房区位的意向调查
除住宅产品差异能为物业价格带来不同的溢价影响外，是否处于相对安全的位置也将为物业带来“安全溢价”。根据奈良县消费者调查显示，75.7%的消费者在震前选择居住于郊区，在地震后，88.6%的消费者倾向选择城市近郊区生活，上升幅度为17%，这主要是消费者认为密度高的城市在地震中安全度更低。（图8）
图8：地震对消费者选择住宅物业区位的影响
我们预计轻灾区成都未来将成为四川二线重灾区的居住首选地，成都对外具备城市中心化的优势。与此同时，成都的城市内部将迎来新的一波主动郊区化，根据目前城市土地发展空间，我们预计城东与城南将成为主动郊区化的重要基地。
3、住宅物业价值要素重要度排序
地震后，住宅物业各价值要素对购房者的重要度排序将发生变化。涉及居住安全的价值要素将很为住房销售中最有吸引力的营销点（住房地质条件、房屋结构）
案例研究：日本1995年阪神大地震对购房调查：住宅物业价值要素重要度排序
地震后消费者对住宅物业各价值要素发生比较明显的变化，值得注意的有：
对房屋安全的关注度大幅提高：其中土地条件（是否在活跃的地震带、是否为废弃再利用土地）与房屋结构成为购房者最为关注度影响因素。
对产品本身的布局关注度大幅下降：消费者在震后对住宅产品的平面布局与房屋尺寸等方面关注度相对降低最大，成为购房者最不关注的价值要素。
关于房屋产权形式：由于日本住房保障体系完善，众多自住者倾向选择公屋租赁，因为私人租赁型房屋在震后需要一段时间组织分散的业务，故维修相对滞后。
住宅社区、房屋维护管理情况与位置紧邻亲戚等价值要素在地震前后未发生明显变化。（图9）
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