http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月31 日 正合地产
报告分析要点：建筑产品、产品溢价能力、购买区域、住宅物业价值要素重要度排序
1、建筑产品
地震对购房者选择住宅物业类型产生重大影响，预计未来购房者倾向低密度抗震产品，在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新。与此同时，地震将为多层住宅带来最大的溢价空间，别墅其次。而高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。
案例研究：日本1995年阪神大地震消费者购房产品类型意向调查
根据日本房屋与城市发展部于1992~1996对阪神大地震后奈良县的购房消费者购房意向的的详细研究表明，地震对住宅产品将产生深远影响。
虽然未被此次地震影响生命与财产安全，地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下降了93.9%，仅占购房人群6.1%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。（图6）
高达70.8%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，比地震前上升了35.37%，这意味着在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。（图6）
地震对高层住宅与多层住宅的影响最大：超高层居民在准备换房升级时，震前25.9%的高层居住选择率在震后下降为7.9%，降幅高达69.5%；而多层住宅在地震后受欢迎度大幅增加，增幅为489%。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新，以突破销售壁垒，与此同时，多层具备进一步提价的市场潜力（图7）
相比较，地震对超高层居民在换房时选择各类别墅产品与小高层产品的影响不大，增幅分别为10.99%、15.14%。（图7）
进一步基于消费者对住房产品类型震前-震后的需求变动分析，可以发现：地震对多层住宅产品与别墅产品的价格支持具备正面影响：其中多层住宅产品价格由地震带来的溢价空间最大，无论是产品升级客户还是首次购买者，多层住宅都将成为最受追捧的产品类型；别墅产品由于产品本身的特殊性，地震对其价格敏感度相对较低，具备一定的地震溢价空间。相反，高层与超高层住宅产品由于地震负面影响，将面临价格贬损的可能性。（图6、7）
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