参考别国四川大地震对房地产市场影响多大

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月31 日正合地产

根据以上案例分析，我们对本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响概述为如下几个方面。

1、房地产市场恢复周期：

经济复苏期（GDP增长率3%以上）的洛杉矶大地震（中性的货币政策支持）对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月，而经济衰退期（GDP增长率1%~1.5%）日本阪神大地震（放松的货币政策支持）只对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，并没有加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。

根据中国宏观经济形势判断，在经济基本面不发生重大改变的前提下，可以预计：本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，我们认为成都房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。

2、房地产二级市场：

地震不会改变中国经济中期继续快速稳步发展的趋势，而中期房地产发展更多取决于中国宏观经济调控政策。根据宏观形势分析，短期内轻灾区城市（如成都）将处于相对宽松的贷款政策环境，这为房地产市场的复苏奠定了政策条件；所以短期内房地产二级市场的走势可能更多取决于购房者购买心理。由于成都二级市场购房者本地客户与外地各半，我们将分别分析这两类客户的购房心理。

本地客户：从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影；而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止债务债权关系的法律框架下，这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计，政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，则本轮地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放，整个市场将迅速重拾上升趋势。反之，刚性需求将会受到压抑，而轻灾区的投资需求将寻求另外更为安全的城市，整个成都房地产市场将继续保持漫长的调整状态。但是考虑到四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应与劳动力供应短缺、建安成本与劳动力成本继续抬高的风险，我们认为即使调整阶段出现恐慌抛盘，二级市场的价格下调空间有限。

外地客户：地震将可能引发外地客户（仅在成都工作的客户）在成都投资需求与自住需求的出逃，所以成都二级市场在未来是否能稳定企稳，关键依赖政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通过地震鉴定结果稳定外地客户的购买心理。否则，成都房地产市场将面临一般的购买需求消失的可能性。