参考别国四川大地震对房地产市场影响多大

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月31 日正合地产

实施税收优惠政策：5月19日，财政部、国家税务总局发布《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。

基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩张性财政政策在灾区将有明显体现；加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显；而区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。

灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提高的潜在风险。

中国目前处于高通涨时期，房地产上游原材料（如钢筋、水泥、砂石等）价格日益攀升。而本次地震的灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外，由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且四川地区地处盆地，运输不便，注定了灾区重建的主要材料来源地以当地或附近企业为主力。下面我们将简单测算灾区重建的钢铁、水泥需求量。

截至5月20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋1.08亿平方米，共需324 ~594万吨的钢铁（钢铁用量按30~55公斤/平方米计）、2376~2808万吨的水泥（水泥按220~260公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。

根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%，出口5488万吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基极受到破坏影响，产能预计存在降低的可能，同时考虑到全国钢铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们预计灾后重建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。

此外，由于水泥的保管问题，以及运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依赖川渝水泥基地的生产能力。据统计，2007年四川省新增产量为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨， 2008年预计四川及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺口。加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加，我们预计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。

由于大规模的重建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明年将是建筑原材料最为紧张的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格控制，为灾区重建提供足量的原材料和劳动力供应；而在四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率下降、现金流进一步恶化的运营风险。