世家报告：汶川大地震对成都房地产市场影响

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月28 日世家

[摘要] 毫无疑问，本次地震将会深刻影响到消费者的购房偏好和心态，进而深刻地影响成都房地产业的发展格局，对整个成都房地产行业来说是一种挑战，对行业内的企业也提出了更高的要求。

3.2.2 供给层面：总体供给变动不大，但成都城市价值短期内难以恢复，外地开发商入蓉步伐或减缓

由于房地产产品有建设周期长的特点，市场供给不可能在短期内依据市场形式做出相应的调整。但从长期来看，此次地震将使得成都的整体房地产投资环境受到相当大的冲击，“一个来了就不想走”的城市形象短期内将迅速贬值，外地开发商可能看空成都市场，由于替代效应，国内其他二线城市将更受外地开发商青睐。因此，就外地开发商而言，可能会因此放缓进入成都市场的步伐，目前已经进入成都市场的外地开发商也可能因此而退出，从而使得成都房地产市场的供给规模和结构出现调整，本土开发商的供给份额将有所增加。

3.2.3 需求层面：购房者信心受挫，购房选择偏好发生改变，危旧房住户的换房刚性需求凸现；外省需求受到抑制，但成都周边入蓉购房者可能增加。

购房者信心受挫，省外入蓉置业者短期内迅速减少，但省内入蓉购房需求可能增加遭遇此次地震之后，不管是省内还是省外的购房者，其信心都将遭受不同程度的打击。省外购房者对地震的影响最为敏感，会对成都市场产生抵触情绪，使得省外购房者对成都市场形成排斥心理，需要较长一段时间来消除地震所带来的心理阴影。

但事实证明，成都中心城区及近郊绝大部分建筑都经受住了本次地震的考验，说明其建筑质量和抗震能力是可靠的。此外，尽管成都离龙门山地震带空间距离较近，但由于成都平原为冲积平原，地基较为松软，可以吸收地震波，缓解地震所带来的冲击和损害，所以成都地区受地震影响较小，属于相对安全地区。因此，省内受灾较为严重的地区(特别是龙门山地震带区域)有余力购房者将加快在成都平原置业的步伐，将为成都及周边楼市带来需求和购买力支撑，这是成都房地产业所面临的一大发展机遇。

投资性购房者看空市场，换房需求成为新的刚性需求，现房将更加走俏

此前在新政对多次置业者的严厉打击下，还是存在部分中高收入者将房屋作为保值增值的工具以对抗通货膨胀。但是，在面对瞬间就能将建筑夷为平地的地震面前，资产可能在顷刻间化为乌有，难免对房产增值保值的安全性产生忧虑，加之投资者预计到成都市场会因地震的影响而陷入低迷，普遍看空市场。故而，在遭遇此次地震之后，不仅消费者信心受挫，而且投资、保值增值的需求也将进一步减少。

此外，由于地震造成建筑年代较早或建筑质量欠佳的房屋开裂或倒塌，对此类房屋的业主而言，换一套质量更好的住房将势在必行。由于现房距离交房日期时间短，可以快速入住，将受到此类购房者的热烈追捧，可以预期，现房将更加走俏。

因此，原本存在的首次置业需求、改善型需求和震后换房的刚性需求将成为今后一段时间市场需求的主导力量。

二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现

受地震影响，消费者已将产品的安全性和品质放在了第一位，因而，建筑年代较早、安全性与品质较差的二手房，其市场空间必将受到挤压，而建筑年代较晚、抗震能力设计标准高、建筑质量较好的次新房将受到二手房购房者的欢迎。

但是，从另一个层面来看，这些年代较早的建筑所在片区大多都拥有优越的地理位置、成熟的配套设施和便捷的交通条件，是旧城改造的绝佳选择。如果说震前由于拆迁成本过高导致旧城改造项目难以推进的话，那么震后其市场价值的显著降低无疑将为有志于此的发展商提供了难得的契机。

新房租赁市场或将升温

在地震之后，购房需求将受到一定程度的影响，无论是处于观望状态的潜在购房者，还是居住建筑年代久远、存在安全隐患的住房内的业主，都会更多地将目光投向房屋租赁市场。而对于租赁市场而言，建筑质量较好的新房将更受青睐。

低密度别墅需求提升，市场格局将产生调整

从高端市场情况来看，由于受到地震的影响，人们更多地从安全角度去考虑置业问题，高收入人群将更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的别墅住宅。因此，城市高层豪宅的市场需求将受到一定的冲击。

同时，由于都江堰、温江等地区距离龙门山地震带的空间距离较近，本次地震遭受的破坏较为严重，购房者会对这些区域的产品产生抵触心理，更加倾向于购买双流、龙泉等距离震中较远、受地震影响较小地区的别墅产品，由于别墅板块间的替代作用明显，成都别墅市场格局将产生调整。

高层住宅单位将受到考验

虽然就住房的安全性而言，框架结构和框架—剪力墙结构的高层建筑要优于砖混结构的多层建筑。但从心理层面来讲，地震对高楼层居民造成的恐慌远大于低楼层的居民。因此，在地震之后，高层住宅的需求将在一定程度上受到影响。如何消解地震后消费者对高层住宅的恐惧心理，将是开发商面临的一项重大课题。