余丰慧：物业税应利民开征物业税时机是否成熟？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月18 日余丰慧中国经济时报

“财政部门本来要在今年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动。”北京大学不动产研究中心主任冯长春说。作为物业税政策研究制定工作的参与者，他说，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。(12月17日《北京商报》)

所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据;有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据;有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。

从我国情况来看，目前第一种房地产转让税已经开始收取。如果再开始征收物业税，那么，世界各国对房地产课税的三种情况我们实行了两种。我国开始议论征收物业税，主要是基于房价的飞速上涨，控制房价效果一直不明显，有关征收物业税平抑房价的建议才不断被提出来。因此，现阶段征收物业税的目的，其实是把其作为调控房价的一种手段。

这种调控手段是否能够见效呢?我们首先分析一下其调控点。征收物业税是从需要方面调控的一种手段，特别是对于投资买房和投机炒房以及囤积房屋行为有一定作用。通过征收物业税能够起到使囤房人“买得起住不起”的作用，从而达到抑制房价的目的。但是，如果不加区别地统一征收物业税，那么，将会加重工薪阶层、低收入阶层的住房经济负担。现在一套房子的物管费、水电气暖费，已经让工薪阶层气喘吁吁了，再征收物业说，可能会出现普通百姓不但买不起房也住不起房的情况。同时，征收物业税还有许多难题亟待克服，比如：物业税根据什么来征收?是根据住房价值还是根据面积征收?城市和乡镇，东部、中部、和西部如何区别对待?原来国家机关、军队内部的福利房、集资房交不交物业税?以前买过房子的人交过了房产税、土地增值税，物业税征收后怎么办?再者，既征收房产流转税又征收物业税是否对房屋所有者来说税赋过重?

最大一个问题是，房价上涨是土地供应、开发商开发成本以及投资投机等多种因素构成的，应该从供给和需求等多个方面着手。而现在在需求上的调控措施出台得过多，例如：信贷政策方面，利息不断增加、首付比例一直提高，税收政策也在不断出台，这些都是针对需求的。但是，在土地以及开发环节的暴利行为，调控措施过分弱化。目前，调控房价的着力点应该放在国家降低土地成本，增加土地供给上，出台政策遏制开发商的暴利上面。

既是出台物业税，也应该限制在别墅类住房、三套以上住房上面，决不能把物业税扩大到所有百姓房产上面。