按揭首付拟提至五成央行连环腿欲横扫狂热楼市

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月12 日胡晓莉曾里长江商报

7月的最后一天，央行上海总部警告，要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。这是近年来，央行首次以相对明确的态度警示涉房贷款潜在风险。

与此同时，各大城市的银行加强了对个人房贷资金流向监控，一度风光无限的个人住房循环授信业务因此被迫收紧，房贷首付提高的传言也一度甚嚣尘上。而这一系列的变化，已释放出微妙的政策信号，货币政策将由之前的“稳健”向“稳中适度从紧”过渡。在市场人士看来，央行在涉房贷款潜在风险的警示中也暗暗透露出政府对过热楼市的担忧。

无论央行采取何种方式紧缩银根，都必然提高地产商的投资成本，进而对投机行为起到遏制作用。

小开发商将面临生存困境

早在6月，国家发展改革委提供的信息显示，银行流动性过剩依然是当前宏观经济的突出问题。专家认为，流动性过剩会导致经济失衡。

与此同时，2007年上半年GDP同比增长11.5%，CPI同比涨3.2%；其中6月份飙升至4.4%，这一数字大大超出了年初央行制定的将CPI控制在3%以内的目标。在此背景下，央行再次将人民币存贷款利率上调0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。时隔不久，央行决定从2007年8月15日起，上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是进入2007年以来第6次上调存款准备金率。

一系列的金融政策，对于房地产企业，将意味着从银行获得资金的难度进一步增大；同时成本进一步增加。

记者认识的一位销售经理刚从本地某企业辞职，原因是老板缺钱，项目已半年没动静了，所以他干脆辞职。

一位不愿透露姓名的开发商坦言，融资困难、成本增加都是令小开发商伤脑筋的事，要是运作稍有差错，就有可能身陷囹圄。

单看本次一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，所增加的成本幅度并不大，但联系到2月份已经出台的土地增值税清算等政策，加息一定程度上会加剧开发商资金链的绷紧和利润空间的缩小。自有资金向来不充裕的中小房地产企业受此影响会更大。

根据研究院的一份资料显示，国内开发商目前的负债率平均超过60%。目前房地产企业购地时常常要在几个月内筹齐缴纳几亿元，如果仅靠银行贷款，意味着每亿元贷款每月将增加27万元利息。　　　

投资者可能面临资金压力

记者算了一笔账，假如贷款额为100万元，去年至今的几次加息，使每月利息增加了300元左右，若贷款20年，则要多支付7万余元的利息。

“大多数投资者看到的并不只是那提高的0.27个百分点，他们关注的是国家宏观调控的力度和连续性。”老投资人温先生认为，加息其实并不足以让投资者难以承受或无利可图，政策背后的意图是生意人更关心的信号。而政府加息频率提高，完全是在“温水煮青蛙”，而此次对5年期以下的贷款调整力度就能清楚的体现打压投资的意图。

民生银行一位客户经理表示，她的客户中不少按揭购买多套住房的投资者，如果加息或者炒房者家庭开支突然增大，炒房者可能就面临被迫低价抛售房产的危险。

频繁加息，购房者还贷吃力

利率提高，压力增加的还有购房自住者。

家住汉口某小区的王先生，1999年向银行贷款49万元。2000年，王先生做起了建材生意，刚开始生意很红火，一年下来赚个一二十万没问题，而后来生意的失败，使一家人生活陷入窘迫之中，读中学的儿子学费也成了问题。今年3月，王先生共欠银行贷款本金25万余元、利息3.5万余元及逾期罚息900多元。银行多次催收无果，无奈之下诉至法院。

据了解，一个月以来，武汉市江汉区人民法院受理因还不起房贷的案子有近20起，但都并非恶意拖欠银行贷款的购房者。

分析师李国政表示，最近发生在美国的抵押贷款危机再次成为市场关注焦点，自2006年以来，美国已有60多家专营次级房地产抵押贷款的机构陷入破产危机，而透视其背后，危机缘于房地产衰退，曾经宽松的贷款资格审核在活跃了市场交易的同时，也是本轮危机爆发的直接导火索之一。这对我们的房产信贷发展起到了一个难得的借鉴作用,也是此次央行发出风险警示的一个原因。

■众说纷纭

假如真的提高按揭首付

“提高了首付，我会直接放弃买房的。”刚走出校门的“小朱朱”说。

“提高首付是件好事，因为不少贷款者都是在透支未来。”网友“哼哼”说。

“我能够接受的就是首付四成，再多我就受不了啦。”编辑“风间”说。

“月供还可以灵活一些，可是首付提高了，购房压力就是直接加大了。”网络游侠“楚楚”说。

自从“房屋首付或将提高”的消息爆出来后，便引起了社会各界的关注，线上线下就像炸开了锅。为了平息风波，有关方面出面称传闻不实，武汉本地也有银行方面人士表示“未收到上级文件，暂无提高首付的举措。”

尽管消息未能得到证实，但是在高烧不退的房地产市场环境下，我们似乎可以看到诸多端倪，“央行明确警示贷款风险”、“一年当中6次上调存款准备金率”、“美国的次级按揭危机敲响警钟”、“不少商业银行银根趋紧”等，不得不引起人们对这个消息背后原因的思考。

反对方◢

“首付提至五成，放弃买房”

消息刚从北京的媒体流转出来，各地闻风的购房者变的躁动起来，一直梦想着有一套房子的张先生说，“如果贷款的首付比例提高一成，我就要多拿出好几万啊，还要辛辛苦苦的攒几年，可又不知道那个时候房价涨到多少了。”

张先生是外地人，大学毕业后一直在武汉工作，四年下来攒了些钱，正准备拿着8万元的首付，在南湖买套80平米的小户型。

“前两天看新闻时，听说房贷的首付可能要提高到五成，我当时就一身冷汗。”张先生的这套房子是准备用来迎娶恋爱两年的女友的，要是提高到五成，首付就是20万，“那我这婚，就别想结了。”

记者随机采访了几位准购房者，他们大都有一年内购置房产的打算，余小姐就说，她准备了10万元，看中的一套房子50万元，“如果首付提高到四、五成，我只有放弃买房的打算了。”

赞成方◢

提高首付可以抑制炒房

8月7日，根据焦点房地产网的一项调查，65％的网友赞成贷款首付提高到四成，并且57％的网友表示提至四成也不会影响自己的购房计划，49％的网友认为提高贷款首付能够抑制房价。

从网友的呼声来看，有超过一半的网民认为，提高首付对他们的购房计划不会产生大的影响，而且他们认为提高贷款首付能够起到抑制房价的作用。

在房地产中介行业工作多年的夏先生则认为，提高首付能够起到抑制炒房的作用，毕竟增加了炒房者的成本，但对于买房能力有限的人，提高首付影响也会很大。

通过抑制需求能否拉低房价

刘先生自己有了一套住房，但眼看着身边的朋友、同事在房产投资上赚了不少，心里也痒痒的。于是，今年上半年关注了好几个月的房地产市场，从起初的新房市场到二手房市场，他始终没有出手。

他最后归结的原因是，房价涨得太快了，买房者太疯狂，现在连外地人都到武汉来买房，需求拉动了供给，价格自然上去了。

“所以根据供给和需求关系，一旦需求被抑制了，开发商就不会牛了，房价说不定就会下来了。”刘先生说。

■专家视点

提高首付也要“区别对待”

根据今年7月份的调查显示，75.88％的市民选择了贷款买房，首付6-10万元的占比达48％。

“试想一下，如果首付两成，只要房价连续两年上涨10％，投资者转手房产，就能获得一倍的收益。”分析师李国政表示，房产投资者只需要拿出两成、三成的首付，就可以挣到一倍的收益，大大降低了炒房的成本，一旦提高了首付比例，增加了投资者的成本，过度投资就会得到相应的抑制。

武汉青年国民经济研究所房地产研究中心主任王涛认为，提高首付比例的主要目的，是提高购房门槛，抑制投资需求的过分增长，降低银行的金融风险，不可能对楼市的发展起到根本性的影响。在王涛看来，作为银行增收的一个重要渠道，我国的房地产贷款基本属于良性资产，风险可控。但如果不进行区分，一刀切式的提高首付，对抑制投资的作用不会太理想，相反会增加普通购房者的首付压力，进一步抑制合理的需求。

所以王涛建议，提高首付比例一定要具有针对性，要对“普通住房需求”和“投资需求”区别对待，例如对首次购买普通住宅的消费者采取低首付，对于购买第二套及以上住宅、别墅或者商铺等提高首付。